Corriqueiramente ouvimos das pessoas que àquele que tem um bem imóvel irregular é só demonstrar a posse por cinco anos ou mais que adquire a propriedade por intermédio da ação judicial ou administrativa de usucapião. Que é só murar, plantar e realizar demais atos no bem imóvel que a posse já está garantida.

Mas será que isso garante ao possuidor a propriedade legitima do bem imóvel?

Por estas situações que a pílula jurídica de hoje irá esclarecer ao leitor as formas e formalidades essenciais para aquisição da propriedade imóvel pela dita usucapião.

Vamos a elas!

As modalidades da usucapião têm previsão expressa nos artigos 183 e 191 da Constituição Federal, 1.238 à 1.244 do Código Civil e nas Lei nº 10.257/01 e 12.424/11. Que passo a diferenciá-las para uma melhor compreensão.

A) Usucapião Extraordinária – prevista no artigo 1.238 do Código Civil, poderá ser concedida ao possuidor do bem imóvel que:

• Estiver na posse direta do bem imóvel de forma mansa e pacífica;

• Pelo tempo contínuo de 15 anos;

• Independente de boa-fé e justo título (apresentação documental).

Com relação ao justo título deve entender o leitor por aquele documento que comprove a contratação (compra e venda e outros), pode ser suprida com apresentação de testemunhas que confirmem a posse direta e ininterrupta.

B) Usucapião Ordinária – prevista no artigo 1.242 do Código Civil, será concedida nas seguintes condições:

• Posse deve ser exercida de forma mansa e pacífica;

• Por tempo contínuo de no mínimo 10 anos;

• Com apresentação de documentos do imóvel.

Note que há uma grande diferença entre as modalidades até aqui apresentadas, sendo peculiar a apresentação de justo título ou documento que comprove a origem do bem imóvel quanto a usucapião ordinária, requisito não previsto na usucapião extraordinária que devera atender a prescrição aquisitiva por quinze anos ininterruptos.

C) Usucapião Especial Urbana – tem previsão expressa na Constituição Federal em seu artigo 183 e no Código Civil no artigo 1.240, exigindo que o possuidor exerça:

• A posse mansa e pacífica pelo período de no mínimo 5 anos contínuos;

• Que a área a ser usucapida não seja superior a 250,00 m²;

• Devendo ser utilizada para fins de moradia exclusiva;

• Não sendo permitida usucapir aqueles que tenham outro bem imóvel sob a sua titularidade.

Apesar de menor tempo de comprovação, a usucapião especial urbana deve ser exercida por aquele que não seja proprietário de outro bem imóvel, além de respeitar a metragem total de 250,00 ² para fins de moradia própria.

É claro que existem outros requisitos necessários para a comprovação da posse do bem imóvel a quem pretende utilizar-se deste meio jurídico para legitimar a propriedade, que devem ser analisados cuidadosamente por um profissional.

Porém, com estas explicações, já se mostra suficiente para que o leitor interessado em regularizar a propriedade, leve ao conhecimento do profissional a documentação inicial para instrução do pedido, encurtando o caminho a ser percorrido.

Nessa primeira pílula jurídica dedicada a usucapião o leitor teve o primeiro contato com as modalidades mais corriqueiras exercidas, sendo, a usucapião extraordinária, a usucapião ordinária e a usucapião especial urbana.

Porém, para não alongar a leitura e em continuação ao tema, irei apresentar ao leitor a usucapião coletiva, a usucapião especial rural e a usucapião familiar.

Até a próxima pílula jurídica!